Diseño de un plan de negocio inmobiliario para el mercado mexicano basado en la compra de inmuebles habitacionales como inversión en Riverside County, California, Estados Unidos de América

Abstract

La presente tesis tuvo como objetivo demostrar la factibilidad técnica, económica, legal y financiera de un modelo de negocio de asesoría para compra y administración de inmuebles habitacionales en EE. UU. para inversión en arriendo, centrado en mexicanos residentes en México. Este modelo de negocio tenía la finalidad de generar una utilidad neta de USD 150.000 anuales a partir del segundo año de operación. Dado el estudio de mercado y el cálculo del tamaño de mercado, se determinó que el segmento objetivo está conformado por mexicanos que radiquen en México, con un nivel socioeconómico A/B, entre 31 a 50 años, con ingresos mínimos mensuales de USD 4.465 o el equivalente en pesos MXN 95.560 y una inversión inicial de USD 115.200. Esta clasificación es basada considerando el perfil del cliente hipotecario en México y los ingresos mínimos requeridos para materializar la compra de una vivienda por USD 355.000, valor promedio de las viviendas en Dallas, Fort Worth y Arlington, Texas; estado que se incorporó al portafolio de oferta de viviendas de la presente tesis. El tamaño de mercado potencial asociado a estos segmentos es de 165.011 clientes, que representan el porcentaje de clientes hipotecarios con una segunda vivienda en México, es decir un 17% y con la capacidad crediticia que reflejan al inversor actual, mercado que refleja la situación actual del 9% del volumen total de ventas a 2020 realizada por mexicanos en EE. UU. siendo México, el país que ocupa el 3er lugar de la lista de compradores extranjeros en dicho país. En relación con los potenciales competidores, considerando que la actividad se centrará en el estado de California, existen 37.630 empresas Administradoras de Propiedades, siendo 8 grandes compañías con servicios a nivel federal referencia en el mercado estadounidense. La empresa evaluada basará su oferta en brindar dentro de los servicios, enfoque a clientes en el extranjero no residentes en EE. UU. y la asesoría tributaria con la declaración de impuestos. Con ello el modelo de negocio mostrado en la presente tesis, entrega un servicio end to end, el cual no es ofertado actualmente por los competidores estudiados. El proyecto requiere una inversión inicial de USD 50.000. Si el proyecto se desarrolla consistentemente en un escenario promedio del mercado actual en EE. UU. que considera materializar la venta de 10 viviendas a través de contactos y 10 viviendas de manera directa, los resultados obtenidos en la evaluación al segundo año apuntan a un VAN de USD 782.293 y una TIR del 284%, considerando para este ejercicio una tasa de descuento de un 14%. Siendo la tasa de descuento utilizada para el ejercicio, una tasa mayor a la que los fondos de inversión en inmuebles otorgan actualmente, que promedia 11,88%. Se estimó que el proyecto es factible en términos estratégicos, técnicos y económicos y se recomienda su realización.