Fundos de investimento imobiliário no Brasil como oportunidade de diversificação de risco: uma estimação empírica do beta condicional

Abstract

A Moderna Teoria do Portfólio preconiza a diversificação da alocação recursos como meio para a mitigação de riscos específicos, enquanto a extensão ao equilíbrio geral dos seus conceitos de seleção de portfólios, permitiu o desenvolvimento do modelo clássico de precificação de ativos de capital (CAPM), como método de mensuração do risco sistemático não diversificável. Teoricamente assistido por tais preceitos, o objetivo deste estudo foi explorar a natureza condicional de influências sistemáticas no desempenho das carteiras de Fundos de Investimentos Imobiliários e compará-la com o mercado referencial norte-americano (U.S. Equity REITs). Para tanto, aplicou- se comparativamente quatro modelos econométricos típicos de séries temporais na estimação do beta condicional de mercado sobre o excesso de retorno do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) contra o excesso de retorno do Índice Bovespa (IBOV). O procedimento que se destacou pela acurácia na predição dessa variável foi o modelo de Espaço de Estado e os resultados corroboram com a literatura acadêmica, que discorre sobre a instabilidade do risco sistemático no tempo, além de indicarem baixa correlação do portfólio de mercado com os FIIs. Entretanto, uma análise qualitativa dos resultados propõe outra abordagem, o mercado de FIIs no brasil ainda é incipiente e não possui relevância estatística suficiente para proporcionar inferências econômicas confiáveis. Por outro lado, em complemento aos resultados para o mercado nacional, avaliou-se o comportamento do beta condicional para os REITs e denotou-se um declínio recente no patamar desse coeficiente, propondo um processo de maturação daquele mercado, onde os fundamentos dos investimentos diretos em imóveis estariam sendo absorvidos pelos REITs e, consequentemente, reduzindo a influência do mercado de renda variável sobre seus retornos.

The Modern Portfolio Theory advocates the optimization of asset allocation as a pathway to mitigate the idiosyncratic risks, while the extension of the concepts of portfolio selection to general equilibrium provided the required fundamentals for developing the Capital Asset Pricing Model (CAPM) and consequent measurement of the non-diversifiable systematic risk. Theoretically assisted by such precepts, the main purpose of this research was to examines the conditional nature of systematic influences on the performance of the Brazilian Real Estate Investment Trusts portfolio (FIIs) and compare it with the major referential market, the U.S. Equity REITs, by applying and comparing four levels of complexity for time-series econometrics models to the excess return of the Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) against the Índice Bovespa (IBOV) indexes, in order to evaluate the conditional market beta. The procedure that was highlighted by the accuracy in the prediction of the time- varying market beta was the Space State modelling technique and the results corroborated with the academic literature, which provides strong evidence of instability of the systematic risk through time. The results also indicated a very low correlation of the market portfolio with the FIIs. However, a qualitative analysis proposes an alternative approach, whether the relevance of the securitized real estate market in Brazil provides structural fundamentals for reliable economic inferences. Furthermore, this study contributes to the literature evaluating the recent behavior of the conditional beta for REITs. The findings indicated that the systematic risk for the U.S. Equity REITs has presented a recent decline, suggesting a maturation of that market, where the fundamentals of direct real estate investments are being absorbed by REITs and, consequently, reducing the influence of the stock market on their returns.