A implicação do instituto do patrimônio de afetação no procedimento de recuperação judicial da incorporadora imobiliária

Abstract

O presente trabalho trata da discussão a respeito do correto tratamento do patrimônio de afetação constituído por incorporadoras imobiliárias no âmbito do procedimento de recuperação judicial da Lei nº 11.101/05. O regime de afetação tem como finalidade garantir que a incorporação à qual ele foi destinado seja entregue aos consumidores adquirentes das unidades imobiliárias e, consequentemente, assegura aos credores que financiam o empreendimento a garantia da satisfação de seus créditos. Apesar de não haver previsão legislativa que determine o que deve ocorrer com o patrimônio de afetação em caso de recuperação judicial da incorporadora que o constituiu, a Lei nº 4.591/64 estabelece que a sua incomunicabilidade deve ser respeitada quando houver a falência da incorporadora. Considerando o cenário de crise econômica do país e o grande número de recuperações judiciais de empresas atuantes nos setores de construção civil e imobiliário ajuizadas nos últimos anos, a questão objeto deste trabalho vem ganhando relevante projeção nacional, principalmente em virtude dos recentes processos de recuperação judicial ajuizados por grandes incorporadoras imobiliárias que atuam em todo o território nacional. Tendo isso em conta, a discussão objeto deste trabalho será analisada de acordo com os dois maiores e mais recentes casos de recuperação judicial em que o problema surgiu, quais sejam, as recuperações judiciais do Grupo PDG e do Grupo VIVER, ambas ainda em curso. Analisando criticamente os argumentos trazidos por diferentes atores que participam desses casos exemplificativos, será feita uma reflexão a respeito da melhor solução para o problema, solução essa que busca compatibilizar a natureza do patrimônio de afetação com as regras que disciplinam o processo de recuperação judicial.

This paper addresses the discussion about the correct treatment of the segregate estate constituted by real estate developers within the scope of the judicial restructuring proceedings of Law n° 11,101/05. The purpose of the segregate regime is to ensure that the incorporation to which it was intended is delivered to the purchasers of the real estate units and, consequently, to assure the creditors who finance the enterprise the guarantee of the satisfaction of their credits. Although there is no legislative provision that determines what should occur with the segregate estate in case of judicial restructuring of the incorporator that constituted it, Law n° 4,591/64 establishes that its incommunicability must be respected when the merging company is bankrupt. Considering the scenario of the country's economic crisis and the large number of judicial restructuring of companies operating in the civil construction and real estate sectors filed in recent years, the subject of this paper has been gaining relevant national projection, mainly due to the recent judicial restructuring proceedings filed by large real estate developers operating throughout the country. Taking this into account, the discussion object of this paper will be analyzed according to the two largest and most recent cases of judicial restructuring in which the problem arose, namely, the judicial restructuring of the PDG Group and the VIVER Group, both still in progress. Analyzing critically the arguments brought by different actors who take part in these illustrative cases, a reflection will be made on the best solution to the problem, a solution that seeks to reconcile the nature of the segregate estate with the rules that govern the judicial restructuring proceedings.