A alienação fiduciária de bens imóveis nas operações estruturadas via emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Abstract

O objetivo deste trabalho é analisar o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis em garantia no âmbito das operações estruturadas realizadas pela emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), previstos na Lei nº 9.514/1997, como uma importante alternativa para financiamento de grandes empreendimentos imobiliários, inclusive (mas não apenas) a construção e aquisição de centros de distribuição e logística, shopping centers, hotéis e hospitais. Outro objetivo é expor o mecanismo de tal instituto e seus efeitos no mercado financeiro e de capitais no que tange ao desenvolvimento do mercado imobiliário, considerando a desintermediação bancária e a redução dos custos da transação, para que os empreendedores imobiliários não se restrinjam a empréstimo bancário. O trabalho apresenta aspectos legais e práticos relativos à securitização de créditos imobiliários pela emissão de CRI, bem como o conceito de crédito imobiliário para efeitos de uso como lastro dos CRI, conforme aprovado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Estuda ainda as operações estruturadas e sua coligação contratual, o regime jurídico da alienação fiduciária, a propriedade fiduciária e a alienação fiduciária sobre bens imóveis e sua execução em caso de inadimplemento do devedor, uma nova forma de execução pelo pacto marciano e os atuais desafios relativos à alienação fiduciária de bens imóveis. Para tanto, examina as particularidades do regime jurídico da alienação fiduciária e de sua execução, dos CRI como valores mobiliários e das operações estruturadas e sua coligação contratual. Finalmente, apresenta sugestões para a melhoria dos procedimentos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis e sua execução.

The objective of this study is to analyze the deed of trust institute in structured transactions through the issuance of mortgage backed securities (CRI), stablished in Law 9,514/1997, as an important alternative for financing large real estate enterprises, including but not limited to the construction and acquisition of logistics distribution centers, shopping malls, hotels and hospitals. Another objective is to address the mechanism of such institute and its effects on the financial and capital markets, focused on the development of the real estate market, including bank disintermediation, in order to reduce costs transaction and to the developers be not limited to bank loans. The study presents the legal and practical aspects related to the securitization of real estate receivables through the issuance of CRI, as well as the concept of real estate receivables in order to be backed the CRI, as currently approved by the Brazilian Securities and Exchange Commission (CVM). Subsequently studies the structured operations and their contractual coalition, as well as on the legal regime of the deed of trust and the fiduciary property and the execution of fiduciary real estate disposition in case of debtor’s default, as well as on a new form of execution via the martian pact, and the current challenges related to the deed of trust. It was necessary to examine the particularities of the legal regime of the deed of trust and its execution, the CRI as securities, structured transactions and related contracts. In conclusion, suggestions were made to improve the procedures related to the deed of trust and its execution related to structured transactions.