Procedencia de la inscripción de la cláusula de la reserva de aires sobre aires en el registro de predios

Abstract

Las edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común han sido materia de estudio en la presente investigación, de manera introductoria, buscando que esta indagación sea una guía didáctica para comprender y analizar posteriormente de forma específica las “cláusulas de reserva de aires” que son pasibles de inscripción en el Registro de Predios (en adelante CRA); las cuales se encuentran reguladas de manera genérica en el artículo 45° del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios y la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, estas, establecen los criterios para la evaluación e inscripción del régimen de propiedad exclusiva y común (en adelante RPEC). Dichas normas en el caso de la reserva de aires disponen que se debe realizar de dos maneras: En primer lugar, permite la reserva de aires que involucra que los aires no se independizarán, solo quedará mencionada dicha reserva en el reglamento interno, mientras que la segunda modalidad nos da la posibilidad de independizar los aires, es decir de aperturar una partida registral independiente para la inscripción de esos aires, los cuales serán objeto de derechos singulares. La investigación cuenta con siete capítulos. El primero de estos inicia con una breve introducción y el desarrollo del marco teórico conceptual que contiene definiciones y análisis de las figuras jurídicas como la propiedad horizontal, derecho de sobreelevación, reserva de aires y principio de predictibilidad entre otras, con la finalidad de conocer y poder relacionar cada una de ellas con la presente investigación, pues todas estas figuras se encuentran en sí, estrechamente conectadas. En el segundo capítulo se trata los diferentes métodos de estudio utilizados en la investigación, como son: analítico, hermenéutico jurídico y método exegético jurídico, entre otros, los cuales nos ayudaron a contrastar la hipótesis planteada y arribar a los resultados planteados. Asimismo, en el capítulo tercero se efectuó un estudio de las resoluciones emitidas por el Tribunal Registral entre los años 2015 al 2021, respecto a posibilidad o no de poder realizar la reserva de aires sobre aires, y los resultados muestran los diferentes criterios asumidos por el Tribunal Registral, siendo que en algunos casos como la Resolución N°1187-2018-SUNARP-TR-L que establece la procedencia de la inscripción de la reserva de aires sobre aires, y la Resolución N°1091-2018-SUNARP-TR-L que precisa que los aires sobre aires no puede ser materia de reserva. Concluyendo con esta investigación y después de haber analizado cada criterio de manera objetiva, que los aires de una sección exclusiva pueden extenderse más allá de la proyección vertical del perímetro de su techo, pues, no debe olvidarse que el propietario primigenio del terreno es titular de toda la proyección vertical del perímetro del lote (art. 954 CC), es por ello que puede decidir que todos los aires le pertenezcan a persona distinta del dueño del suelo (art. 955 CC). Dicho de otra manera, si el dueño originario lo es de “todos los aires” (del perímetro), no hay razón para limitar la propiedad privada solo a una “parte de los aires” (la que pertenecen al techo), por ello concluimos que los aires sobre aires sí puede ser materia de reserva, esto se encuentra descrito en el capítulo quinto. Finalmente, en el capítulo sexto se plantean las recomendaciones arribadas en la presente investigación y en el séptimo la correspondiente bibliografía.

In the present investigation the study of the buildings subject to the exclusive property and common property regime have been the subject of study in this research, in an introductory way, seeking that this investigation is a didactic guide to understand and later analyze specifically the "air reserve clauses" that they are subject to registration in the Land Registry (hereinafter CRA); which are generically regulated in Article 45 of the Registration Regulation of the Land Registry and Directive No. 009-2008-SUNARP / SN, these establish the criteria for the evaluation and registration of the exclusive property regime and common (hereinafter RPEC). Said regulations in the case of the air reserve state that it must be carried out in two ways: First, it allows the air reserve that implies that the airs will not become independent, only said reserve will be mentioned in the internal regulations, while the second modality gives us the possibility of making the airs independent, that is, of opening an independent registry entry for the registration of those airs, which will be subject to individual rights. The investigation has seven chapters. The first of these begins with a brief introduction and the development of the conceptual theoretical framework that contains definitions and analysis of legal figures such as horizontal property, right to raise, air reserve and principle of predictability, among others, in order to know and to be able to relate each one of them with the present investigation, since all these figures are in themselves, closely connected. The second chapter deals with the different study methods used in the research, such as: analytical, legal hermeneutic and legal exegetical method, among others, which helped us to contrast the hypothesis raised and arrive at the proposed results. Likewise, in the third chapter, a study was made of the resolutions issued by the Registry Court between the years 2015 to 2021, regarding the possibility or not of being able to reserve air on air, and the results show the different criteria assumed by the Registry Court, being that in some cases such as Resolution No. 1187-2018-SUNARP-TR-L that establishes the origin of the registration of the air on air reserve, and Resolution No. 1091-2018-SUNARP-TR- He who specifies that airs on airs cannot be a matter of reserve. Concluding with this investigation and after having analyzed each criterion objectively, that the airs of an exclusive section can extend beyond the vertical projection of the perimeter of its roof, therefore, it should not be forgotten that the original owner of the land is the owner of the property. all the vertical projection of the perimeter of the lot (art. 954 CC), that is why you can decide that all the airs belong to a person other than the owner of the land (art. 955 CC). In other words, if the original owner is of “all the airs” (of the perimeter), there is no reason to limit private property only to a “part of the airs” (the one that belongs to the roof), therefore we conclude that airs on airs can be a matter of reserve, this is described in the fifth chapter. Finally, in the sixth chapter the recommendations made in the present investigation are presented and in the seventh the corresponding bibliography.