Vivienda en alquiler: del atavismo de la propiedad a la superación del déficit habitacional

Abstract

A diferencia de lo que ocurre en otros países, en Colombia no se ha estructurado una política que promocione el alquiler como una de las alternativas para complementar el modelo de vivienda social; por el contrario, la vivienda en alquiler se ha estigmatizado como una competidora directa frente a la adquisición de vivienda, sugiriendo que se puede limitar el dinamismo de la producción de edificaciones. Recientemente, en América Latina se han realizado algunos análisis referentes al arrendamiento social, como complemento a las tradicionales políticas enfocadas a la tenencia en propiedad. Desde la teoría han sido varios los elementos que han demostrado los beneficios que se desprenden de la vivienda en alquiler, entre los que se destacan las mejores condiciones en infraestructura y una mejor ubicación frente a proyectos construidos para 5 venderse, y en general una mayor flexibilidad frente a condiciones sociodemográficas cambiantes en los hogares. Algunas instituciones en Colombia han elaborado propuestas que todavía son incipientes pero constituyen un primer paso para estructurar una política de arrendamiento social en el país. Esta reflexión no pretende establecer una justificación taxativa sobre las decisiones o preferencias de los hogares de acceder a una vivienda en alquiler o en propiedad, como sí evaluar la estructura de tenencia actual de los hogares en las zonas urbanas del país y cómo ha cambiado en los últimos años. Adicionalmente, se pretende conocer algunas de las características sociodemográficas más relevantes asociadas a la condición de tenencia de los hogares. La evidencia encontrada a través de la Gran Encuestas Integrada de Hogares (GEIH) del DANE sugiere que en los últimos 7 años la tenencia de vivienda bajo condición de arriendo ha ganado participación, en especial para los hogares con ingresos entre 1 y 4 smmlv. Se estima que en la coyuntura actual la opción tomada por los hogares de vivir en arriendo es la de mayor incidencia 6 en las zonas urbanas del país, pues el 44,3% del total de hogares residentes en las cabeceras optan por esta alternativa, incidencia que es aún más elevada para los hogares que reportan ingresos entre 1 y 4 smmlv, segmento en donde una alta proporción del mercado de arrendamiento es informal. La hipótesis que orienta este trabajo es que el excesivo énfasis colocado por las políticas de vivienda en Colombia en la tenencia en propiedad, no ha permitido obtener resultados satisfactorios sobre las problemáticas habitacionales de los hogares, pues las limitaciones estructurales en el presupuesto familiar que entorpecen el cierre financiero para alcanzar la vivienda en propiedad no se han logrado superar con el subsidio directo como tampoco con la reducción de la tasa hipotecaria. El avance de la participación de la vivienda en alquiler así como en la informalidad urbana, es sintomático de la necesidad de un cambio en la política que, como se sostendrá a lo largo de este trabajo, encuentra en la promoción de la vivienda en alquiler una de sus alternativas más eficaces. La promulgación de la Declaración Universal de los Derechos del Hombre en 1948 tuvo como antecedente lejano la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano en 1789. La consagración de los derechos fundamentales de las personas constituyó un avance político hacia el desarrollo democrático que impactó diferentes dimensiones de la intervención del Estado y de las relaciones entre estos. Antes de la primera declaración, en las naciones europeas en gestación, particularmente en Francia, la noción del ciudadano era bastante restringida, destacándose el hecho de que era considerado como tal aquel que, entre otras condiciones, acreditase ser propietario. La propiedad como condición de ciudadanía fue abolida, pero legó una idea difundida universalmente cuál es que a ella se supeditan el orden social y el poder. E inferimos 7 para los propósitos de este trabajo que es allí en donde se localizan los orígenes del atavismo a la propiedad perenne en las sociedades modernas. Ese atavismo es reforzado por las señales del mercado residencial que desalientan otras formas de gestión de las precariedades habitacionales. En particular, la idea de que las viviendas son un depósito de riqueza que permite valorizarla, redunda en que los inquilinos asuman que están despilfarrando su dinero cada que pagan la renta. ¿Es posible combatir el atavismo reforzado a la vivienda en propiedad? Este trabajo trata sobre este fenómeno y sus posibilidades en las metrópolis colombianas. Establecer un marco bajo el cual los hogares con bajos niveles de ingreso y que no disponen de los ahorros necesarios puedan mejorar sus condiciones de habitabilidad, requiere de un stock importante de oferta de vivienda en alquiler, con lo cual se evitarían complejas dinámicas sociales como la proliferación de la informalidad. El trabajo está organizado en 3 capítulos. En el primero se expondrá una aproximación teórica sobre los cambios sociodemográficos y las políticas de vivienda; en el segundo se destacará la evolución en la estructura de la tenencia de la vivienda en Colombia; como tercer capítulo se realizará una descripción del sub-mercado de la vivienda en alquiler en las zonas urbanas de Colombia; y como sección de cierre se darán algunas reflexiones finales.

Abstract: Establish a framework under which households with low income levels and that do not have the necessary savings can improve their living conditions, requires an important stock of rental housing, which would avoid complex social dynamics such as proliferation of informality. The work is organized in 3 chapters. In the first, a theoretical approach to sociodemographic changes and housing policies will be presented; in the second, the evolution in the structure of housing tenure in Colombia will be highlighted; as a third chapter, a description will be made of the submarket of housing for rent in urban areas of Colombia; and as closing section some final reflections will be given.