Estudio de factibilidad de inversión en fideicomiso de proyecto inmobiliario de oficinas por medio de un ejercicio de valoración

Abstract

Contexto General El proyecto realizado consiste en la búsqueda, análisis, cálculo de costo de capital, proyección de flujos y análisis de sensibilidad de un proyecto inmobiliario de oficinas, para analizar la viabilidad de inversión en un fideicomiso de este. El proyecto seleccionado fue la segunda fase del edificio "86Once" el cual cuenta con 10.658 m2 para arrendar, divididos en 11 plantas y una terraza. El edificio está ubicado en la carrera 11 entre la calle 85 y 86, zona que se denomina la "milla de oro" de Bogotá. La milla de oro se destaca por la diferencia en valor de m2 de renta y tasa de vacancia con otros edificios de clase A+ o A de Bogotá, como los ubicados en las zonas de Avenida Chile, Andino/Nogal, Chicó, Calle 100 y Santa Barbara. En el caso de 86Once se va a considerar un valor de 110.000 COP/m2/mes y una tasa de vacancia del 3%, valor acorde a comparables de la milla de oro como el edificio 8111, Sequoya Plaza, Torre Amadeus, entre otros. El riesgo principal que muestra el proyecto es la falta de arriendo de sus espacios, dando una vacancia mayor a la esperada. Este riesgo es minimizado debido a la alta demanda por espacios de clase A+ por diferentes empresas multinacionales, multilatinas y locales de presencia importante. Aun así, con el objetivo de realizar un análisis conservador se está planteando un periodo de absorción del proyecto de 1 año. Valoración Para este proyecto se calculó una tasa de descuento mediante el método tradicional y el método del profesor Villareal, al obtener ambas se optó por usar la tasa dada por el método del profesor Villareal, dando un WACC de 13.89%. Al tener el costo de capital se realizaron los flujos del proyecto, con el objetivo de entender el valor que debería invertirse en un fideicomiso. El valor dado por el ejercicio es de COP$117,242,400,000.00. La participación en el fideicomiso consiste en un pago inicial del 10% del valor y luego pagos equitativos durante todo el proceso constructivo, con retornos en forma de los flujos del proyecto y de la venta del activo después de los 3 años de la operación. Con este esquema de compensación el inversionista puede esperar una tasa interna de retorno de su inversión de 15.33% en el escenario planteado, de 17.55% en el escenario optimista y 10.48% en el pesimista. Lo cual se traduce a un valor presente neto de la inversión en el fideicomiso de COP$5,192,780,735.21. Con este análisis se puede afirmar que la participación en un fideicomiso de este estilo es viable y beneficiosa para inversionistas, dando resultados acordes a la industria.