El mercado de tierras en la interfase rural-urbana: Factores determinantes y evolución a lo largo de 20 años

Abstract

El mercado de tierras en ámbitos de interfase rural-urbana se conforma a partir del comportamiento de los mercados de granos e inmobiliario. Por ello, para identificar los factores que determinan los precios de la tierra, se deben analizar elementos de los mercados agrarios y urbanos. En este artículo se analizan los factores determinantes y la evolución del mercado de tierras entre 1994 y 2014 en cuatro partidos localizados en el noreste de la provincia de Buenos Aires, con eje en la Ruta Nacional N°7, donde confluye la expansión de capitales agropecuarios e inmobiliarios, construyendo espacios heterogéneos, dinámicos y conflictivos. Los resultados obtenidos muestran incrementos promedio del 500% para la zona, destacándose el partido de Luján por presentar los precios más elevados. El análisis por décadas, muestra tendencias consistentes con los momentos de auge del capital inmobiliario en la zona, previo a la “crisis del 2001”, y de la expansión del capital agropecuario desde inicios de la década de 2000. No obstante, las curvas de precios para el período completo, se asemejan a las de partidos agropecuarios en cuanto a valores y velocidad, mostrando un comportamiento del mercado que, a pesar del avance de la urbanización, se encuentra sujeto a la producción agropecuaria de alta rentabilidad, que a la vez constituye una barrera a los desarrollos inmobiliarios.