La Ley 1480 de 2011 y su impacto en la estructura obligacional de las entidades fiduciarias como voceras de las fiducias de administración y pagos, también llamadas fiducias completas en desarrollos inmobiliarios –Hacia un cambio de paradigma

Abstract

El negocio jurídico de fiducia mercantil ha permitido en las últimas décadas un crecimiento acelerado del mercado inmobiliario que ha impactado positivamente la economía nacional. En este, las entidades fiduciarias participan bajo diversas y elásticas tipologías y posiciones contractuales, convirtiéndose en eje central y en el motor de desarrollo económico y social del país, pues trasmiten confianza y transparencia al consumidor y al constituyente fideicomitente, haciendo que el mercado inmobiliario adquiera una dinámica progresiva. En la mayoría de los casos, la decisión del consumidor a la hora de adquirir una unidad inmobiliaria va a estar soportada en el deber de seguridad y protección que otorga la entidad fiduciaria y que deriva de su experiencia, probidad, solidez, vigilancia y alta regulación. Pese a lo anterior, se ha creado una línea interpretativa alrededor del marco obligacional propio de las entidades fiduciarias, que desdibuja las expectativas legítimas del consumidor inmobiliario, pues sin ningún matiz o excepción, excluye de plano la responsabilidad por el cumplimiento de los pilares básicos sustanciales consagrados en la Ley 1480 de 2011 –información y publicidad, garantía de calidad, idoneidad y seguridad y protección contractual–, considerando la normativa dispuesta en el Código de Comercio y la regulación particular del sector financiero, la base de su tesis. Contrario a ello, se aborda en el presente el análisis hermenéutico en la materia de una forma sistémica y armónica a la luz de los principios consignados en la Carta Política, integrando a la normativa sectorial, las normas generales de protección al consumidor y las instituciones propias del derecho privado con un nuevo enfoque constitucional. Lo anterior, en tanto se trata de un tema de especial relevancia constitucional, pues afecta el núcleo esencial de derechos constitucionales reconocidos en la Carta Política como el derecho a la vivienda, a la dignidad humana, a la igualdad y el deber de solidaridad. De esta forma, se abre la posibilidad de considerar que, en ciertas categorías de negocios fiduciarios en materia inmobiliaria, puntualmente en fiducias inmobiliarias de administración y pagos llamadas también fiducias completas, dependiendo de la finalidad económica, de la actividad en la relación negocial y del rol asumido frente al consumidor inmobiliario, dichas entidades tengan una responsabilidad directa respecto de las obligaciones emanadas de la Ley 1480 de 2011, lo cual se cimienta en los siguientes ejes axiales: 1. La Ley 1480 de 2011 como régimen normativo integrado a la actividad fiduciaria a partir de: (i) Una interpretación sistémica, histórica y conforme a la constitución del ámbito de aplicación regulado en el artículo 2 de la Ley 1480 de 2011; y (ii) La conexidad contractual como institución hermenéutica de convergencia normativa – La construcción y adjudicación de la unidad inmobiliaria al consumidor como causa supra contractual del negocio subyacente en el contrato de fiducia; 2 El consumidor inmobiliario no persigue adquirir un producto financiero, verbigracia, una cuenta de ahorro, pese a que obtiene la unidad inmobiliaria a través de un vehículo financiero diseñado para el efecto, pues […] “el fideicomiso, en esencia, no es más que un mero vehículo de un negocio subyacente1 […]; 3. Como consumidor de un bien material, es titular de todos los derechos consagrados en la Ley 1480 de 2011 y concordantes, cuyos bastiones fundamentales son: (i) La Información y Publicidad, (ii) La Garantía de Calidad, Idoneidad y Seguridad y (iii) La Protección Contractual. Los anteriores constituyen su principal interés, su finalidad última; 4. Conforme doctrina de gran autoridad en la materia2, las entidades fiduciarias en su actuación como gestores, deben procurar la satisfacción del interés o finalidad última del beneficiario, y por ende el régimen de responsabilidad a de deducirse de los dichos valores en juego, afirmación que emana del artículo 3 literal a) de la Ley 1328 de 2009[3]; 5. El consumidor como beneficiario en la mayoría de los casos, no es parte del contrato de fiducia inmobiliaria, es un tercero ajeno, cuya finalidad e interés es propio e independiente4; y 6. Las obligaciones en cabeza de las entidades fiduciarias no se circunscriben a las denominadas de medio bajo un régimen de responsabilidad subjetivo conforme lo normado en artículo 29.3 del Decreto 663 de 19935, pues todo dependerá del análisis, la naturaleza, la finalidad del consumidor, la correlativa gestión para otro, el pacto contractual y demás relaciones que se susciten en la ejecución del respectivo negocio.

The commercial fiduciary legal business has allowed in recent decades an accelerated growth of the real estate market that has positively impacted the national economy. In this, the fiduciary entities participate under diverse and elastic types and contractual positions, becoming the central axis and the engine of economic and social development of the country, as they transmit trust and transparency to the consumer and the trust constituent, making the real estate market acquire a progressive dynamic. In most cases, the consumer’s decision when acquiring a real estate unit will be supported by the security and protection duty granted by the fiduciary entity and that derives from its experience, probity, strength, vigilance and high regulation. Despite the above, an interpretative line has been created around the mandatory framework of the fiduciary entities, which blurs the legitimate expectations of the real estate consumer, since without any nuance or exception, it flatly excludes the responsibility for compliance with the substantial basic pillars enshrined in Law 1480 of 2011 – information and publicity, quality assurance, suitability and security and contractual protection –, considering the regulations set forth in the Commercial Code and the particular regulation of the financial sector as the basis of his thesis. Contrary to this, the hermeneutic analysis of the subject is addressed in the present in a systemic and harmonic way in the light of the principles set forth in the Political Charter, integrating the sector regulations, the general consumer protection standards and the institutions themselves, of private law with a new constitutional approach. The above, while it is a matter of special constitutional relevance, since it affects the essential core of constitutional rights recognized in the Political Charter as the right to housing, human dignity, equality and the duty of solidarity. In this way, the possibility of considering, in certain categories of fiduciary businesses in real estate matters, punctually in real estate trusts of administration and payments also called full trusts, depending on the economic purpose, the activity in the business relationship and the role assumed against the real estate consumer, these entities have a direct responsibility with respect to the obligations emanating from Law 1480 of 2011, which is based on the following of axial axes: 1. Law 1480 of 2011 as a regulatory regime integrated to fiduciary activity from: (i) A systemic, historical interpretation and in accordance with the constitution of the scope of application regulated in article 2 of Law 1480 of 2011; and (ii) The contractual connection as a hermeneutical institution of normative convergence – The construction and adjudication of the real estate unit to the consumer as a supra contractual cause of the business underlying the trust agreement; 2 The real estate consumer does not seek to acquire a financial product, for example, a savings account, even though he obtains the real estate unit through a financial vehicle designed for the purpose, since […] “the trust, in essence, is no more that a mere vehicle of an underlying business […]; 3. As a consumer of a material asset, he is the owner of all the rights enshrined in Law 1480 of 2011 and concordant, whose fundamental bastions are: (i) Information and Advertising, (ii) The Quality, Suitability and Security Guarantee and (iii) Contractual Protection. The above constitutes their main interest, their ultimate purpose; 4. According to doctrine of great authority in the matter, the fiduciary entities in their performance as managers, must ensure the satisfaction of the ultimate interest or purpose of the beneficiary, and therefore the liability regime to be deducted from the said values at stake, affirmation emanating from article 3 literal a) of Law 1328 of 2009; 5. The consumer as beneficiary in most cases, is not part of the real estate trust contract. The consumer is a third party, whose purpose and interest is independent; and 6. The obligations at the head of the fiduciary entities are not limited to the so-called media under a regime of subjective responsibility in accordance with the provisions of article 29.3 of Decree 663 of 1993, since everything will depend on the analysis, nature, purpose of the consumer, the correlative management for another, the contractual agreement and other relationships that arise in the execution of the respective business.