Este estudio de investigación, está basado en auditoría como forma de prevenir riesgos en los créditos hipotecarios del BIESS y cómo afecta en el buen vivir de los beneficiarios del Cantón Cuenca, entre los 2013 y 2014. IESS como Institución del estado, es el elemento clave de este desarrollo debido a que reemplaza,se está desarrollando parte de la función privada, hasta el punto de que se ha proyectado el liderazgo en número de personas y el número de usuarios atendidos La Asociación de Corredores Inmobiliarios de Cuenca, apunta que en su percepción los precios de las nuevas casas fue posible incrementarlas hasta 20% durante los últimos años. Recalca que uno de los motivos de los incrementos sería la disposición de crédito registrada con la aparición del BIESS. (DIARIO HOY, 2011). Los factores de impacto, de acuerdo con los expertos, constituyen: la plusvalía (construcción de centros comerciales o por la regeneración urbana), mano de obra, materiales y facilidad de obtener un crédito. El desarrollo de este trabajo, facultará la disposición de una información a tiempo, que permita detectar los peligros existentes en el otorgamiento de créditos hipotecarios y lo que afectarán estos en el buen vivir de los beneficiarios del Cantón Cuenca.The development of this work will entitle the provision of timely information to detect hazards in the mortgage lending and what affect these have on the living of the beneficiaries of the Canton Cuenca. IESS as an institution of the state, is the key element of this development because it replaces, it is developing part of the private function to the point that leadership has been projected number of people and the number of users served The Association of Realtors of Cuenca says that in his perception the prices of new homes was possible to increase them to 20% in recent years. Stresses that one of the reasons for the increases available credit would be registered with the emergence of Biess (Hoy, 2011). Impact factors, according to experts, are: goodwill (construction of shopping malls or urban regeneration), labor, materials and ease of obtaining credit. Impact factors, According to experts, are: goodwill (construction of shopping malls or urban regeneration), labor, materials and ease of obtaining credit.Ingeniero FinancieroCuenca