Evaluación financiera de una supermanzana ubicada en la localidad de Huixmi, Municipio de Pachuca de Soto, Hidalgo

Abstract

RESUMEN: Este documento de investigación desarrolla elementos metodológicos y conceptuales que permiten la valoración y evaluación de factibilidad y rentabilidad de un proyecto de inversión inmobiliaria en este caso la construcción de una supermanzana. Partiendo de las necesidades que actualmente aqueja a los Municipios como Pachuca de Soto, Hidalgo, tales como la falta de vivienda, aunada a la escasa planificación urbana que provoca asentamientos en zonas no aptas para urbanizarse donde no existe ningún tipo de infraestructura que pueda respaldar una vivienda digna. Dentro de la metodología se plantean preguntas como un punto de partida en la investigación y que al resolverlas se desarrollaron análisis de información y métodos como por ejemplo al cuestionarse ¿Que ubicación dentro del Municipio será la óptima para el desarrollo de la supermanzana? a lo cual se implementó el Método Ian McHarg, que consiste en la evaluación fisca del polígono de estudio, en los aspectos topográficos, edafológicos, usos de suelo e hidrología, ponderando cada rubro. De esa manera se identificarán las zonas de vulnerabilidad y alto riesgo al igual que las zonas óptimas para el desarrollo urbano. Una vez identificado las zonas optimas, se realizó el estudio socioeconómico de la población ya que es importante conocer las características y capacidades económicas de la población a la que ira dirigido el proyecto sumando certeza de éxito a la inversión. Se desarrolló el diseño de la supermanzana tomando como guía los conocimientos del Urbanista Jan Banzat plasmados en el “Manual de Criterios de Diseño Urbano” donde la consideración más importante es crear espacios donde se estimule al usuario a caminar más y reducir el uso del vehículo, generando espacios públicos cómodos y seguros para el transeúnte y conjuntamente apegados a la normatividad que rige en la región. Como parte de la Evaluación financiera se realizó un estudio de mercado en un área comprendida dentro de un radio de circunferencia teniendo como centro el terreno propuesto para la ejecución del proyecto; de esta manera se estimó el costo de venta de un producto similar en la zona y se obtuvo un rango de costo para ofrecer el inmueble. Se aplicó el método paramétrico para determinar los costos de construcción de vialidades, vivienda y áreas verdes. Una vez analizado esto se ejecutó una corrida financiera y pay back donde se determinó la inversión requerida, la utilidad, el porcentaje de rentabilidad, rentabilidad financiera y en qué plazo estimado se presentarán las ganancias. Finalmente, los datos obtenidos nos dan respuesta a los cuestionamientos que de un inicio se plantearon, mismas que se traducen en las conclusiones de la investigación y obteniendo información nueva dentro del área de construcción de vivienda en el Municipio de Pachuca de Soto; ABSTRACT: This research document develops methodological and conceptual elements that allow the assessment and evaluation of the feasibility and profitability of a real estate investment project in this case the construction of a super block. Based on the needs currently afflicted by Municipalities such as Pachuca de Soto, Hidalgo, such as homelessness, coupled with poor urban planning that causes settlements in areas not suitable for urbanization where there is no infrastructure that can support a decent housing. Based on the needs currently afflicted by Municipalities such as Pachuca de Soto, Hidalgo, such as homelessness, coupled with poor urban planning that causes settlements in areas not suitable for urbanization where there is no infrastructure that can protect decent housing. Within the methodology, there are questions are posed as a starting point in the investigation and that when solving them, analysis of information and methods were developed such as in the question, which area within the Municipality is optimum for the development of the super block? to which the Ian McHarg Method was implemented. Which consists of the fiscal evaluation of the study polygon, in the Topographic, Edaphological, Land Use and Hydrology aspects; valuing each item, and meet the areas of vulnerability and high risk were identified as well as the optimal areas for urban development After identifying the optimal areas, the socio-economic aspects of the people are studied. It is important to know the characteristics and economic capacities of the population to whom the project will be directed, adding certainty to the investment. As part of the Financial Evaluation, a market study was carried out in an area within a radius of circumference having as its center the proposed land for the execution of the project; In this way we estimate the cost of selling a similar product in the area and obtained a range of cost to offer our property. Was method The parametric applied to determine the construction costs of roads, housing and green areas. was analyzed financial and the payback run, was definit the required investment, net profit, percentage of profitability, financial profitability and the which estimated time of the profits Finally, the data obtained gives us an answer to the questions that were initially raised, which are translated into the conclusions of the investigation and obtaining new information within the area of housing construction in the Municipality of Pachuca de Soto; Hidalgo.