Determinantes y predicción del precio de la vivienda en Montevideo

Abstract

Este trabajo analiza las características del mercado de vivienda, evaluando la utilidad que éstas generan. Esto ha sido desarrollado en la literatura con el objetivo de generar índices de precios de viviendas a través de modelos de precios hedónicos. Es un método de extensiva aplicación en la construcción de índices ajustados por calidad, fundamentalmente en la realización de valuaciones automáticas que permiten monitorear desvíos y estudio de la variación en los precios. Esta técnica permite valorar los atributos que se transfieren con la propiedad de la vivienda, deseables o no, que son inseparables de la vivienda y que la vuelven única. También permite medir la disposición a pagar por determinados atributos, a partir del efecto positivo o negativo en el valor de las propiedades. Se mide el aporte al valor de las viviendas de sus características, en particular sus características físicas y cualitativas. Se identifican heterogeneidades en el mercado inmobiliario de Montevideo y se estima la valoración e importancia relativa de los atributos de las viviendas como por ejemplo el área edificada, la antigüedad, el estado de conservación, el tipo de edificación, el barrio donde está ubicada entre otros. Se analizan dos modelos diferentes para las variables dependientes “Precios de Compraventa” y “Valor de Tasación”, resultando que el modelo de valores de tasación presenta una mayor bondad de ajuste lo que se evidencia en mayor significación global y mejores pruebas de normalidad. Se realiza la validación y predicción del modelo concluyendo que no hay diferencias significativas y por lo tanto el modelo es bueno para predecir. Cabe realizar un disclaimer respecto el efecto tasador y el efecto de posibles definiciones y lineamientos comerciales que pueden afectar el valor de tasación y no se consideran en este trabajo.