masterThesis
Precificação hedônica de imóveis locáveis no Recife (2019)
Registro en:
CIARLINI, Matheus Gomes Coelho. Precificação hedônica de imóveis locáveis no Recife (2019). 2020. Dissertação (Mestrado em Economia) - Universidade Federal de Pernambuco, Caruaru, 2020.
Autor
CIARLINI, Matheus Gomes Coelho
Institución
Resumen
A cidade do Recife vem se destacando no mercado de locação imobiliária regional. Na literatura nacional e internacional são inúmeras as pesquisas que buscam a precificação justa dos imóveis dada as amenidades características de cada região. No entanto, há poucas pesquisas atuais disponíveis no Brasil sobre a formação dos preços dos aluguéis e sobre as preferências do consumidor foram encontradas. Deste modo, este trabalho estima o impacto de variáveis estruturais, amenidades urbanas e naturais na formação dos preços de aluguel das zonas norte e sul de Recife por meio da metodologia espacial de preços hedônicos. Com um banco de dados de 269 observações fornecidas pela maior imobiliária do estado, foi possível constatar pelo teste do I de Moran a existência de uma significativa interação entre os valores do aluguel na região, de modo que dificilmente a abordagem espacial poderia ser dissociada do mercado municipal de locação. Em seguida, mostra-se por meio dos testes dos multiplicadores de Lagrange e critérios de Akaike e Schwartz que os modelos mais indicados para esta pesquisa eram realmente os modelos espaciais, em especial o modelo de erro espacial (SEM), ao invés do método de mínimos quadrados tradicional. Como resultado, verificou-se que todas as variáveis estruturais são importantes e significativas para a formação do preço de aluguel, com destaque à variável de área útil que não impactou os preços de forma tão preponderante quanto o esperado. Dentre as amenidades escolhidas para compor o modelo, o impacto positivo da variável de distância ao rio quando comparado às demais, também significativas, indica que, em Recife, os locatários preferem morar próximo ao Rio Capibaribe. Finalmente, concluiu-se que o consumidor locador de imóvel apresenta interesses diferentes do consumidor comprador, principalmente quando se refere a área útil e mobília. CAPES Recife city has been standing out in the regional real estate rental market. In national and international literature, there are countless researches that seek the fair pricing of properties given the characteristic amenities of each region. However, there is little current research available in Brazil on the formation of rental prices and consumer preferences. In this way, this work estimates the impact of structural variables, urban and natural amenities on the formation of rental prices in the north and south of Recife through the spatial methodology of hedonic prices. With a database of 269 observations provided by the largest real estate company in the state, it was possible to verify by the Moran I test the existence of a significant interaction between the rent values in the region, so the spatial approach could hardly be dissociated from the municipal real estate rental market. Then, it is shown through the tests of the Lagrange multipliers, and Akaike and Schwartz criteria that the most suitable models for this research were really the spatial models, especially the spatial error model (SEM), instead of the ordinary least squares approach. As a result, it was found that all structural variables are important and significant for the formation of the rental price, with emphasis on the variable of useful area that did not impact prices as predominantly as expected. Among the amenities chosen to compose the model, the positive impact of the distance to the river variable when compared to others amenities variables also significant, indicates that the renters prefer to live near Capibaribe river in Recife. Finally, it was concluded that a consumer keen on renting has different interests from a buyer consumer, especially when referring to the useful area and furniture.